Escrito por Marcos Saad Especialista em Strip Centers Membro fundador do Portal NDEV
Na última década nos deparamos com diversos formatos de Strip Centers. Vamos distinguir suas variações e funcionalidades mais adequadas para a estratégia comercial.
Em razão da característica predominante dos Strip Centers, ser um empreendimento menor e sem grande complexidade, muitos empreendedores destinam a responsabilidade do desenvolvimento do projeto apenas aos arquitetos. O que tem provado ser um erro, apesar do arquiteto ser uma peça importante, a figura do planejador experiente é essencial para definir a localização, projeto, mix e garantir maiores chances de implantação a um projeto vencedor.
A prática comprova que para a definição do mix do projeto, a atenção deve ser direcionada para as operações de conveniência, serviços e alimentação; as demais tentativas de flexibilização ocasionam maior sazonalidade e consequente elevação de inadimplência e vacância. Os novos formatos dos Strips Centers com a implantação de piso superior atende ao perfil de “operações destino”, como por exemplo: cabeleireiro, clínicas, academia e etc. Pesquisas indicam que clientes desses segmentos tendem a permanecer por mais de uma hora no empreendimento. Estas operações demandam espaços maiores, o que implica em valores menores de aluguel e condomínio por m². Historicamente as taxas de “turn over” são maiores do que as lojas do piso térreo. Sendo assim, o piso superior só faz sentido se o terreno for grande; proporcionando um pátio com estacionamento generoso, pois o maior tempo de permanência nas vagas acaba por comprometer o resultado das lojas do piso térreo, uma vez que, se os clientes encontrarem dificuldade de encontrar vagas disponíveis, vão embora e deixam de consumir.
Para contornar esta situação e gerar um maior número de vagas para os carros, em alguns casos, construíram um subsolo de estacionamento, o que é totalmente inapropriado. Porque o seu custo versus a receita gerada, não compensa. Para construir esta nova estrutura requer custos elevados como; escavação, contenção, impermeabilização, laje e elevador. Além do aumento do condomínio e principalmente em gastos com energia, segurança e manutenção.
Tenho me deparado com projetos que elevam a área bruta locável em detrimento das vagas de estacionamento, sob a ilusão de que maior ABL implica em maior receita, o que é um enorme engano. Vários lojistas praticam o pagamento de aluguel percentual sobre o faturamento como uma alternativa ao aluguel mínimo convencionado e, para que o resultado de vendas cresça, com maiores ganhos para o lojista e para o empreendedor, é essencial a existência de um estacionamento com muitas vagas (no parking no business).
Nestes 25 anos de vivência no segmento, tive a oportunidade de testar e testemunhar estas derivações de produto e, com os erros cometidos posso afirmar que os empreendimentos que respeitaram o modelo tradicional de Strip Center, são aqueles que apresentam os melhores resultados. O mesmo caracteriza-se por apresentar visibilidade de todas as lojas, localizar-se em esquina importante, acessos e retornos facilitados, um único piso térreo com pátio amplo para estacionamento.
Escrito por Marcos Saad Especialista em Strip Centers Membro fundador do Portal NDEV
