Por Marcos Saad
Sócio-diretor da MEC, especializada em desenvolvimento, consultoria e gestão de strip centers
Estou cada dia mais convencido da mudança no modelo dos Strip Malls.
Desde o aquecimento da economia no período de 2008 a 2013, todos acompanhamos a escalada de preços dos terrenos. Nos últimos anos, vários imóveis industriais, flats, escritórios e residenciais sofreram redução de valor, aproximando-se atualmente dos valores históricos, porém o mesmo não tem ocorrido com os terrenos localizados nos grandes centros urbanos, pois eles guardam a memória dos valores irreais daquele período de alta demanda.
Esses fatores, somados à nova realidade da redução dos aluguéis praticados pelas redes varejistas, têm dificultado o desenvolvimento de Strip Malls nas capitais, ao menos comparando com o ritmo com que vinham sendo implementados.
Como tenho ressaltado em meus textos, os projetos multiuso, caracterizados pelos empreendimentos compostos por centros comerciais (strip malls, power centers e shopping centers) e torres (residencial, escritório e hotel), têm sido uma alternativa inteligente para “fechar a conta”, gerando taxas de retorno mais atraentes para empreendedores e investidores, melhores resultados para os varejistas e melhores serviços para os usuários/consumidores.
Tal resultado ocorre por fatores evidentes, dentre os quais destaco:
- Maior aproveitamento do potencial construtivo do terreno;
- Geração de tráfego e consequente alavancagem nas vendas;
- Incremento nas receitas indiretas (mall & merchandising e estacionamento.
Existem algumas poucas empresas com expertise e focadas neste segmento, já que isso implica em maior capital, know-how e estrutura.
Um vetor importante para o qual temos nos direcionado na nossa empresa são as cidades de médio porte que comportam este modelo. Temos desenvolvido o masterplan em terrenos de 20.000 m2 a 30.000 m2, que permitam uma implantação modular ao longo de alguns anos, de acordo com a demanda que o mercado venha a apresentar.
É essencial que o mix deste modelo seja fiel aos segmentos de conveniência, serviços, alimentação e entretenimento, de forma a atender ao mesmo público de um shopping center convencional em outro momento de consumo, sem o intuito de concorrer com ele.
A equação jurídica para a boa convivência e para evitar o surgimento de conflitos e problemas futuros tem que ser melhor estruturada. A gestão predial e operacional tem que contar com profissionais experientes para gerar um resultado satisfatório a usuários e consumidores.
Todos os envolvidos têm que se conscientizar que, com a nova realidade da nossa economia, por meio de taxas de juros menores, e previsão de crescimento modesto do PIB nos próximos anos, os empreendimentos no Brasil têm se aproximado do ciclo praticado nos países desenvolvidos, com maior dimensão, taxas de retorno mais modestas e prazos de implantação mais longos.
O mercado é cíclico e, para concretizarmos empreendimentos bem sucedidos, temos que utilizar a criatividade para nos adequarmos às mudanças, sempre buscando nichos a serem explorados.
Isso é o que tenho presenciado e praticado em minha trajetória ao longo dos 30 anos em que atuo neste mercado.
