Por Marcos Hirai
E de repente tudo mudou em tão poucos dias. Há cerca de um mês, sequer imaginávamos que o Brasil e o mundo virariam de ponta cabeça. Nossas vidas, a família, a carreira, os planos e todo o planejamento já traçado para o ano e para os próximos. Entre os varejistas, com exceção daqueles essenciais que vivem um outro momento, que foram incluídos na maior experiência de lockdown já vista (no termo em inglês usado para a paralisação das atividades) prevalece um sentimento de forte preocupação em relação ao futuro dos seus negócios. Como lidar com o estoque parado? E os funcionários? Os fornecedores? Os clientes? Grandes dilemas…
Certamente uma das grandes aflições dos varejistas envolve a questão de como lidar com os aluguéis dos imóveis comerciais de suas lojas. Como assumir os custos mensais num momento em que o faturamento caiu drasticamente ou mesmo zerou? Na questão dos funcionários o governo lançou recentemente uma medida provisória que permite redução de até 70% do salário, reduzindo a jornada de trabalho, com a diferença sendo coberta pelo seguro-desemprego.
Porém, no caso dos aluguéis, não há interferência governamental e sim o recomendável é que prevaleça um ambiente de negociação entre as partes. Locadores e locatários mais do que nunca precisam chegar num acordo. As principais entidades do setor fizeram as suas recomendações, das quais reproduzo abaixo. Seguem:
A Associação Brasileira de Franchising (ABF) passou as seguintes orientações aos seus associados: nos contratos de locação, deverão ser enfrentadas caso a caso, considerando as regras do Código Civil (como teoria da imprevisão, caso fortuito ou forma maior, boa-fé e a função social).
Efeitos sobre contratos de locação para imóveis de rua – Locações de imóveis fora de shopping centers são usualmente mais simples, envolvendo normalmente apenas um aluguel com valor fixo. Havendo uma retração grave do mercado e, em particular, no mercado específico do lojista-locatário, este deverá demonstrar a redução do seu faturamento, a relevância do respectivo custo no seu orçamento e as condições de outras lojas semelhantes, para depois buscar uma renegociação.
Efeitos sobre os Contratos de Locação em shopping centers – Para os lojistas cuja atividade foi compulsoriamente paralisada, a força maior se caracteriza e a revisão do contrato (ou, no limite, a sua extinção sem multa), se torna uma possibilidade concreta. Não havendo uma contraprestação efetiva pelo pagamento do aluguel, é razoável que se possa renegociar o seu pagamento ao menos enquanto perdurar essa situação atípica. A negociação pode envolver não só o pagamento do aluguel, mas também, o 13º aluguel, o percentual da associação de lojistas, contribuições condominiais e outras verbas.
Em suma, se houve paralisação compulsória da atividade, sugere-se que o lojista procure a administração do shopping para renegociar o seu aluguel e demais contribuições. Já nos casos em que essa paralisação não ocorreu, sugere-se comprovar a redução de faturamento, visando a demonstrar a inviabilidade de manutenção dos atuais patamares, se for o caso.
Já a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), pelo fato de todos os shoppings do País terem sido fechados por decretos públicos, zerando as vendas desses estabelecimentos, passou aos seus associados o seguinte: a recomendação para os shoppings é que o aluguel seja postergado nesse período de crise. Porém, entendendo que as demandas e necessidades dos lojistas são diversas, deve se abrir um canal de negociação, considerando a individualidade de cada shopping e lojista, baseadas, sempre, no bom senso e razoabilidade evitando assim a judicialização de contratos.
Na nota, a Abrasce discorre no acompanhamento do desenrolar do cenário, numa análise diária, observando as ações tomadas pelos governos municipais, estaduais e federal. Qualquer ação de longo prazo tomada agora poderá ser mal dimensionada, pois ainda faltam muitas informações. Numa declaração à imprensa, o presidente da entidade informou ainda que há um esforço para redução da taxa de condomínio em pelo menos 30%, mas lembrou que não é possível suspender essa cobrança porque há custos fixos com energia, segurança, manutenção e IPTU, por exemplo.
Algumas redes varejistas já se posicionaram. O McDonald’s aqui no Brasil, informou aos proprietários dos imóveis de suas lojas que pretende pagar somente o aluguel proporcional ao faturamento das unidades durante o período de crise. A empresa está renegociando os contratos existentes individualmente com os proprietários. Em nota, a companhia disse que “tem a responsabilidade de assegurar a manutenção do negócio no longo prazo”, apesar de ter uma posição financeira sólida atualmente.
A redução no pagamento dos aluguéis entra em um pacote de medidas de contenção de despesas que a Arcos Dorados (master franquia aqui no Brasil) está adotando junto com seus parceiros comerciais para “estender sua capacidade de suporte àqueles que mais precisam nesta crise sem precedentes.”
Este assunto logicamente tem acirrado os ânimos entre lojistas, donos de shoppings e proprietários de imóveis. Na semana passada, associações de lojistas chegaram em falar em um “colapso” do varejo e defenderam moratória para o pagamento das dívidas.
Considerando que não existe o certo e o errado, o justo e o injusto, o momento é recomendável, além de propício para negociações. Ambos os lados precisarão entender o outro e, num movimento de preservação da parceria chegarem a um acordo possível. Afinal, ninguém entrou nesta situação porque quis e sim, e de fato, estão todos num mesmo barco. Lembrando que em algum momento esta pandemia vai acabar. E que a solidez do relacionamento entre locatários e locadores se mantenham.
