Por definição da Prefeitura, fachadas ativas correspondem à “ocupação da fachada localizada no alinhamento de passeios públicos por uso não residencial com acesso aberto à população e abertura para o logradouro”. Na prática, porém, há muita dificuldade de aplicar esse conceito a empreendimentos residenciais em São Paulo.
É possível ocupar esses espaços e integrar varejo e grandes empreendimentos? Sobre esse assunto, conversamos com a especialista Paola Torneri Porto, sócia-diretora na empresa Inovare Consulting e professora do curso de MBA em Real Estate da Escola Politécnica da USP.
“Atualmente, há uma grande dificuldade para desenvolver produtos nos bairros consolidados”, explica Paola, referindo-se à restrição de potencial construtivo em regiões localizadas fora dos chamados Eixos de Estruturação, como, por exemplo, as Macroáreas de Urbanização Consolidada.
Já nas regiões classificadas como Eixos de Estruturação, foram estabelecidos incentivos para o uso misto, como é o caso da possibilidade de construção de unidades nR (não residenciais) até o limite de 20% da área construída computável total e fachada ativa, sem cômputo destas áreas no índice de aproveitamento do projeto.
A intenção da Prefeitura de reduzir o número de imóveis com vagas de garagem e ampliar calçadas, estimular lojas, serviços, etc., mas será que o paulistano já tem a cultura de morar em meio a um centro comercial?
O uso dinâmico dos passeios públicos, que interagem com atividade instaladas nos térreos das edificações, fortalece a vida urbana nos espaços públicos e funciona bem nos países europeus, por exemplo. Aqui, no entanto, a dificuldade de planejar um empreendimento que já contemple lojas e serviços no mesmo espaço é bastante grande.
“Vimos que o Plano Diretor promoveu um adensamento nos eixos de estruturação, mas tem levado à concepção de produtos muito semelhantes. Os apartamentos são compactos, então o receio é uma super oferta em produtos específicos, já que esse plano não permite abranger diversas metragens de apartamentos”, explica Paola.
Atualmente, alguns fatores dificultam o desenvolvimento de operações comerciais nas fachadas ativas o sucesso das fachadas ativas. São eles:
- Por uma questão cultural, ainda pode existir restrição dos moradores ao uso misto;
- Muitos proprietários ainda usam a área da fachada ativa e nR (não residencial) como moeda de permuta na área do terreno, sem conseguir identificar a vocação do local
- Há muitas fachadas ativas abandonadas por falta de boa gestão;
- Falta de avaliação prévia e adequação ao projeto ainda na fase de construção para receber, por exemplo, uma academia, um café, mercado de bairro, cinema, etc.
“Para que as fachadas ativas tenham sucesso, é imprescindível integrar incorporadores com varejistas logo nesse momento de conceber o projeto. Há questões técnicas que precisam ser definidas já na fase de projeto, como, por exemplo: exaustão, docas para descarga, vestiários, entre outras”, conta Paola.
E você? Consegue enxergar um futuro positivo para as fachas ativas em São Paulo?
